2021年高峰期，福州學(xué)區(qū)房可謂“一套賣(mài)一套”，不乏有客戶(hù)看完房當(dāng)場(chǎng)下定。如今，在教育強(qiáng)區(qū)鼓樓區(qū)，連中介都沒(méi)想到，以往高不可攀的學(xué)區(qū)房，價(jià)格在不斷下探。

近日，鼓樓區(qū)九彩華庭小區(qū)成交了一套124.5㎡的學(xué)區(qū)房，單價(jià)僅4.24萬(wàn)/㎡，令不少人感到有些不可思議。而不光九彩華庭，福州學(xué)區(qū)房普遍在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)格回調(diào)。

▎九彩華庭大戶(hù)型，單價(jià)僅4.24萬(wàn)/㎡

九彩華庭、首璽、秀冶里……只要對(duì)福州學(xué)區(qū)房市場(chǎng)有所關(guān)注，想必對(duì)這些小區(qū)的名字都不會(huì)陌生。這些劃片實(shí)驗(yàn)小、溫泉小、二附小，對(duì)口延安中學(xué)、福一中、十九中的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，一直以來(lái)都是福州個(gè)盤(pán)成交榜單的?？?。

近日，二手房平臺(tái)貝殼發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，九彩華庭成交了一套124.5㎡的學(xué)區(qū)房，總價(jià)528萬(wàn)，單價(jià)僅為4.24萬(wàn)/㎡，成交周期711天，這也意味著，該套房源，房主掛牌整整2年才最終脫手。

而根據(jù)以往成交記錄，2020年12月，九彩華庭成交一套23㎡房源，單價(jià)約12.2萬(wàn)/㎡；2021年10月成交一套31㎡房源，單價(jià)約8.7萬(wàn)/㎡；2022年9月，九彩華庭成交一套36㎡左右房源，單價(jià)約7.4萬(wàn)/㎡。

此次成交的房源，在九彩華庭小區(qū)中，算是面積較大的了，但單價(jià)下滑至4.24萬(wàn)/㎡確實(shí)令有些不可思議。幸福里平臺(tái)信息顯示，目前九彩華庭在售房源28套，掛牌均價(jià)6.9萬(wàn)/㎡；48㎡左右小戶(hù)型房源，掛牌價(jià)最低約5.6萬(wàn)/㎡。

▎福州頂  級(jí)學(xué)區(qū)房，二手房源普遍降價(jià)

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下探的不僅九彩華庭，冠城大通首璽劃片實(shí)驗(yàn)小、井大小，對(duì)口福州一中。今年4月份，該小區(qū)成交了一套58.8㎡的房源，單價(jià)5.27萬(wàn)/㎡，而在2022年10月，該小區(qū)成交一套45㎡的房源，單價(jià)7.86萬(wàn)/㎡。

不到一年時(shí)間，單價(jià)下滑約2.6萬(wàn)/㎡。

秀冶里劃片二附小，對(duì)口延安中學(xué)。今年4月份，該小區(qū)成交了兩套31.77㎡的房源，單價(jià)約12.3萬(wàn)/㎡，而在2022年6月，該小區(qū)成交一套32.6㎡的房源，單價(jià)達(dá)到14.4萬(wàn)/㎡。

同樣一年左右，單價(jià)下滑約2萬(wàn)/㎡。

井大路一家中介門(mén)店店長(zhǎng)在談及今年福州“學(xué)區(qū)房”行情時(shí)，用了一個(gè)詞：觀(guān)望。該店長(zhǎng)表示，2019至2021年，是福州學(xué)區(qū)房行情高峰，意向買(mǎi)家往往會(huì)提前兩三年來(lái)看房，現(xiàn)在這部分買(mǎi)家少見(jiàn)了。

該店長(zhǎng)說(shuō)，除了確實(shí)需要提前三年落戶(hù)的學(xué)校外，這部分購(gòu)房者都在等降價(jià)，哪怕推遲一年買(mǎi)入，價(jià)格都會(huì)有所降低。

▎學(xué)區(qū)房“降溫”，惠及更多普通購(gòu)房者

福州學(xué)區(qū)房降溫，一方面源于二手房整體行情降溫，另一方面源于學(xué)區(qū)房概念的弱化。

房?jī)r(jià)降溫方面，以金山小學(xué)為例，該校曾是福州唯一需要提前落戶(hù)3年的學(xué)校，再加上對(duì)口金山中學(xué)，高峰期二手房掛牌價(jià)一度逼近4萬(wàn)/㎡。如今，周邊不少小區(qū)二手房源單價(jià)已跌破2萬(wàn)/㎡。

上表為錢(qián)塘小學(xué)部分劃片小區(qū)，數(shù)據(jù)很清晰可以看出，三年來(lái)，有的小區(qū)房?jī)r(jià)最高跌幅也已接近34%，普遍跌幅15%以上，能保持在15%左右的小區(qū)，房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺。

福州學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下跌，亦離不開(kāi)近年來(lái)教育均衡化政策的不斷改革深化。這兩年，隨著“教育集團(tuán)”的興起，福州越來(lái)越多小區(qū)被賦予“名?！钡墓猸h(huán)，教育資源真走向更為均衡，學(xué)區(qū)房的效應(yīng)自然也在相對(duì)減弱。

此外，“六年一戶(hù)學(xué)位”“提前三年落戶(hù)”等政策，多少也為學(xué)區(qū)房降溫。

而頂  級(jí)學(xué)區(qū)房降溫，顯然，惠及更多普通購(gòu)房者。有購(gòu)房者表示，他們之前從來(lái)沒(méi)考慮過(guò)鼓樓買(mǎi)學(xué)區(qū)房，之前要三四百萬(wàn)，根本買(mǎi)不起。降價(jià)后，確實(shí)有能力夠一夠了。