福州樓市最激烈的“戰(zhàn)場”正由東二環(huán)轉(zhuǎn)向大金山。去年以來，福州金山奧體宅地供應(yīng)持續(xù)開閘，使得板塊新房井噴。據(jù)不完全統(tǒng)計，大金山板塊有近7000套在售/待售新房。

此外，金山向來是福州二手房成交高地。新規(guī)發(fā)布后，受到房齡更新、品質(zhì)更好、得房率更高、稅費(fèi)更低的沖擊，大金山板塊二手房加速貶值，有房東三個月房產(chǎn)價值縮水19%。

以前，人們習(xí)慣把浦上大道北側(cè)稱為金山，南側(cè)稱為奧體，但隨著金山工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和高宅片區(qū)的開發(fā)，金山和奧體之間的板塊界限變得越來越來模糊。

如今業(yè)內(nèi)把金山大道北側(cè)、妙峰路南側(cè)、陣坂一帶稱為金山科創(chuàng)板塊；浦上大道南側(cè)、福灣路北側(cè)、高宅一帶稱為金山奧體板塊；而金山核心板塊是公認(rèn)的金山大道南側(cè)和浦上大道北側(cè)。加上淮安和外灘板塊，合稱為“大金山”。

這里面，二手房價最快破防的是炒房客扎堆、泡沫太大的金山奧體板塊。很多人或許知道，奧體板塊的概念最初是由陽光城新界率先打出的。

2012年，位于福州海峽奧體中心西北側(cè)的陽光城新界以9588元/㎡的價格入市，很快便一售而空。2018年高峰期，項目二手房掛牌價甚至高達(dá)3.2萬/㎡。

漲幅驚人，下跌速度也超預(yù)期！

目前該小區(qū)掛牌均價已經(jīng)跌到2.2萬/㎡。前幾天，在視頻網(wǎng)絡(luò)上，有一套陽光城新界110㎡四房的房源，房東報價178萬元，折合單價約1.62萬/㎡。

貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，同小區(qū)成交了一套同戶型且同樣是中樓層的房源，彼時總價還有210萬元，折合單價19021元/㎡。這才比鄰居晚出貨三個月，業(yè)主就少賣了30萬+，房屋價值縮水15%！

而這，并不是個例。還是2010年交房的陽光城新界小區(qū)，64㎡兩室一廳，高樓層，去年12月底成交總價還有128萬元，今年3月底只剩下103.3萬元了，單價從19818元/㎡跌到16014元/㎡。

不到三個月時間，房屋價值縮水19%。

二手房業(yè)主們磨刀霍霍向自己，一方面源于居高不下的掛牌量。單單在幸福里平臺，大金山板塊目前就有超8100套二手房在售，近一周新增掛牌133套。在所有掛牌房源里，漲價的僅有10套，降價的高達(dá)2015套。

另一方面是巨量新房產(chǎn)品的壓制。據(jù)統(tǒng)計，大金山板塊在售的萬科城市之光、榕發(fā)麓里云筑、左海煙山江翠、建總流花溪一二期項目，合計還剩余超2800套住宅未網(wǎng)簽。此外還有9個純新盤待入市。結(jié)合已“劇透”的住宅套數(shù)以及總建面粗略估算，待售項目預(yù)計可提供約4000套住宅。

也就是說，大金山板塊13個在售/待售項目，還有近7000套住宅待消化。這也就不難理解大東海天樾今年初為何掀桌子，樓盤均價從4萬/㎡+降到約2.6萬/㎡。

接下來市場，大金山樓市競爭只會愈加激烈。預(yù)算有限的購房者可以關(guān)注市場上的“撿漏”機(jī)會；當(dāng)然，預(yù)算允許的話，購房者也可以抓住新房這一波“品質(zhì)升級”的紅利。

大金山板塊今年新房競爭“拼刺刀”。手握7宗地的建總地產(chǎn)是大金山土儲巨頭，在北到南均有布局。其中，建總流花溪一期因為迭代的產(chǎn)品力對周邊二手房形成降維打擊。二期小戶型單價2萬出頭，在板塊內(nèi)也有一定的總價優(yōu)勢。

建總待售項目中，壓力較大的是被左海三個新盤包圍的瑞景軒，好在建總有地價優(yōu)勢，后期要看能否在產(chǎn)品或價格定位上避開直接競爭。

另一家市屬國企左海也在重倉大金山。率先亮相的左海煙山江翠3月份霸榜福州五區(qū)銷冠。此外，左海待入市項目中關(guān)注度最高的是左海金山文翠，劃片金山小學(xué)，對口金山中學(xué)，算是金山板塊最好的學(xué)區(qū)組合。項目擬建設(shè)9棟17-32層高層住宅以及少量底商，網(wǎng)傳產(chǎn)品戶型為130-170㎡大平層。

榕城廣場附近、劃片金山小的學(xué)區(qū)房，房齡大都有十幾二十年了，成交均價大概2萬/㎡左右。劃片金山小金閩校區(qū)的次新房——榕心映月成交均價更是高達(dá)3.2萬/㎡左右。這么對標(biāo)，左海金山文翠的總價段很有可能沖上四五百萬，上車門檻不低。

金山天量“新規(guī)后”住宅來襲，不止二手房，存量新盤也有較大的補(bǔ)跌壓力。其中，福州市區(qū)的三年“銷冠王”城市之光，“五一”促銷打出的是1000-1500元/㎡的現(xiàn)房補(bǔ)貼。

事實上，城市之光并不著急賣，畢竟項目一旦清盤，開發(fā)商又不拿地，意味著團(tuán)隊將分流或解散。而即便如此，面對大量新盤上市，項目依舊給優(yōu)惠。特別是總價四五百萬的132-165㎡大戶型，大金山板塊可選樓盤太多了，又何必三環(huán)。